أكد المهندس عبدالله بن سعود الحماد الرئيس التنفيذي للهيئة العامة للعقار أن الأحكام النظامية الجديدة لضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر تمثل تحولًا مهمًا في حوكمة السوق العقاري، بما يعزز الثقة ويؤسس لسوق أكثر انضباطًا واستدامة، مشيرًا إلى أنها جاءت وفق أسس متكاملة لتحقيق التوازن في السوق الإيجاري.

الإجراءات التنظيمية الجديدة

وأوضح بن سعود الحماد، أن من أبرز هذه الأحكام إلزام المؤجرين بتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة "إيجار" بمشاركة الوسيط العقاري، مع منح المستأجر الحق في التسجيل وإتاحة الاعتراض خلال 60 يومًا، وهو ما يسهم في تعزيز الثقة وحفظ الحقوق. 

الأسئلة الشائعة حول الإجراءات التنظيمية الجديدة

وفي السطور التالية نرصد لكم أبرز الأسئلة الشائعة حول الإجراءات التنظيمية الجديدة للعلاقة الإيجارية:

1. هل يشمل القرار العقود السكنية والتجارية؟

الإجابة: نعم، لضمان شمولية الأثر الإيجابي للتنظيمات على القطاع بأكمله، فهي تنطبق على جميع عقود الإيجار السكنية والتجارية.

2. هل تنطبق التغيرات على جميع مدد العقود السكنية والتجارية؟

الإجابة: حرصًا على تعزيز مرونة التعاملات الإيجارية قصيرة المدى، تُطبق الأحكام النظامية الجديدة على العقود التي تزيد مدتها عن ثلاثة أشهر، باستثناء ما يتعلق بالحد السعري الذي يشمل جميع العقود.

3. هل من الممكن زيادة القيمة الإيجارية في مدينة الرياض؟

الإجابة: تحقيقًا لهدف استقرار السوق في العاصمة، نصت الأحكام التنظيمية على أنه لا يجوز للمؤجر زيادة القيمة الإيجارية للعقود السكنية والتجارية الواقعة ضمن النطاق العمراني المحدد لمدينة الرياض، وذلك لمدة خمس سنوات من تاريخ نفاذ الأحكام.

4. هل يمكن لباقي مدن المملكة زيادة القيمة الإيجارية؟

الإجابة: الأصل في العلاقة الإيجارية هو استقرار القيمة المتفق عليها. وفي مدن المملكة الأخرى (خارج نطاق الرياض)، أتاحت التنظيمات آلية لطلب تعديل القيمة الإيجارية عند التجديد، ولكنها لا تتم تلقائيًا. إذ يُشترط تقديم طلب عبر المنصة والحصول على موافقة صريحة من المستأجر، بما يضمن أن أي تغيير يتم بالتراضي ويحقق التوازن الذي يحفظ حقوق المستأجر والمؤجر معًا.

5. كيف ستكون آلية تطبيق التجديد التلقائي للعقود الجديدة بعد القرار؟

الإجابة: سيكون خيار التجديد التلقائي مفعلًا بشكل أساسي في العقود الجديدة لتعزيز استقرارها. ويحق للمستأجر إلغاءه في أي وقت (قبل 60 يومًا من نهاية العقد)، بينما يخضع حق المؤجر في الإلغاء لاشتراطات محددة في الرياض، وبدون اشتراطات في باقي المدن (مع الالتزام بمدة الإشعار).

6. هل يسمح للمستأجر إلغاء التجديد التلقائي؟

الإجابة: نعم، تحقيقًا للتوازن في العلاقة التعاقدية، يحق للمستأجر إلغاء التجديد التلقائي دون أي اشتراطات، بشرط أن يتم ذلك قبل دخول فترة الإشعار (60 يومًا قبل نهاية العقد).

7. ما هي اشتراطات الممكنة لإلغاء التجديد التلقائي من قبل المؤجر؟

الإجابة: لتعزيز الاستقرار التعاقدي، أصبح التجديد التلقائي هو القاعدة الأساسية للعقود في المملكة. وبشكل عام، يمكن لأي طرف عدم التجديد بإشعار الطرف الآخر قبل 60 يومًا. ولكن، لزيادة الحماية وتحقيق التوازن في العاصمة، تم حصر حق المؤجر في طلب عدم التجديد بمدينة الرياض في حالات محددة، وهي: تخلف المستأجر عن السداد، أو وجود مشاكل هيكلية بالعقار، أو رغبة المؤجر بالاستخدام الشخصي له أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى.

8. من المخول برفع طلب خفض أو زيادة القيمة الإيجارية؟

الإجابة: أتاحت التنظيمات للمؤجر إشعار المستأجر بطلب لتعديل القيمة الإيجارية قبل 90 يومًا من انتهاء العقد، ومن ثم يحق للمستأجر قبول الطلب أو رفضه.

9. كم تبلغ مدة قبول أو رفض طلب خفض أو زيادة القيمة الإيجارية؟

الإجابة: لضمان إعطاء فرصة كافية للطرفين، تكون مدة الطلب مفتوحة من تاريخ تقديمه وحتى قبل 60 يومًا من تاريخ انتهاء العقد.

10. ماذا يترتب على المستأجر في حال رفضه طلب زيادة أو خفض القيمة الإيجارية؟

الإجابة: تهدف التنظيمات إلى تحقيق الاستقرار العقدي عبر ميزة التجديد التلقائي. وبما أن هذا التجديد يعتمد على رضا الطرفين، ففي حال قدم المؤجر طلبًا لتعديل القيمة الإيجارية ورفضه المستأجر بشكل صريح، فإن أساس التجديد التلقائي لم يعد قائمًا، وعليه ينتهي العقد بنهاية مدته ما لم يتوصل الطرفان لاتفاق جديد.

11. ماذا يترتب على المستأجر في حال عدم قبوله أو رفضه طلب زيادة أو خفض القيمة الإيجارية؟

الإجابة: في حال تم تقديم طلب لتعديل القيمة الإيجارية ولم يقم المستأجر بالقبول أو الرفض قبل دخول فترة الإشعار (60 يومًا قبل نهاية العقد)، فإن ذلك يُعد رفضًا للطلب. ويترتب على ذلك إلغاء التجديد التلقائي للعقد وانتهاؤه بنهاية مدته.

12. عند قبول طلب خفض أو رفع القيمة الإيجارية، متى تنعكس على العقد؟

الإجابة: حرصًا على استقرار الالتزامات المالية خلال مدة العقد، فإن أي تعديل في القيمة الإيجارية يتم الاتفاق عليه بين الطرفين لا يسري على العقد النشط الحالي، وإنما ينعكس على نسخة العقد الجديدة عند التجديد.

13. ماذا يترتب في حال عدم سداد رسوم تجديد العقد من قبل المؤجر؟

الإجابة: لضمان استمرارية العلاقة التعاقدية وحفظ حقوق المستأجر، سيستمر العقد ويتجدد تلقائيًا حتى في حال عدم سداد الرسوم من قبل المؤجر، حيث يتم تسجيلها كمديونية عليه لضمان عدم تأثر المستأجر.

14. ما هي الحالات التي يمكن فيها للمؤجر الاعتراض على الحد السعري؟

الإجابة: لضمان العدالة في تحديد القيمة الإيجارية، أتاحت التنظيمات للمؤجر حق الاعتراض على الحد السعري في حالتين محددتين: الأولى إذا خضع العقار لأعمال ترميم جوهرية أثرت في قيمته، والثانية إذا كان تاريخ آخر عقد إيجار مسجل للعقار قبل عام 2024م.

15. ماذا يترتب على المستأجر في حال رفضه رفع القيمة الإيجارية المقدمة من قبل المؤجر، وهل هناك خيارات أخرى للمستأجر للبقاء في العقار بنفس السعر؟

الإجابة: خارج مدينة الرياض، إذا رفض المستأجر طلب الزيادة، فإن العقد لا يتجدد تلقائيًا وتعتمد إمكانية البقاء في العقار على التوصل لاتفاق جديد بين الطرفين. أما في الرياض، فلا يجوز للمؤجر طلب الزيادة أصلًا طوال مدة سريان التنظيمات البالغة خمس سنوات، كما لا يجوز له الامتناع عن التجديد إلا في الحالات المحددة نظامًا.

16. إذا كان لدي عقد إيجار موثق قبل عام 2023 بقيمة منخفضة عن قيمة السوق الحالية، هل يمكن رفع الحد الأعلى للإيجار؟

الإجابة: نعم، إذا كان آخر عقد إيجار للعقار قد أُبرم قبل عام 2024م، فيحق للمؤجر الاعتراض لدى الهيئة العامة للعقار على قيمة الأجرة المحددة (يجب أن يكون تاريخ إبرام العقد قبل 1-1-2024)

17. ما هو الحد الأعلى للإيجار إذا كان العقار مسجل في إيجار بدون عقد نشط حالياً؟

الإجابة: إذا كان العقار الشاغر -في مدينة الرياض- قد سبق تأجيره، فيجب ألا تزيد قيمة أجرته الإجمالية على قيمة آخر عقد إيجار مسجل له.

18. في حال كان العقار جديداً ولم يتم تسجيله في إيجار من قبل، كيف يتم تحديد الحد الأعلى للإيجار؟

الإجابة: تُحتسب قيمة الأجرة الإجمالية للعقار الذي لم يسبق تأجيره بحسب ما يُتفق عليه بين المؤجر والمستأجر، وتُثبت هذه القيمة كحد أعلى في مدينة الرياض.

19. إذا رفض المؤجر توثيق العقد في منصة إيجار، ماذا يمكن للمستأجر أن يفعل؟

الإجابة: يجب على المؤجر تسجيل العقد، وفي حال عدم قيامه بذلك، يحق للمستأجر طلب تسجيل العقد في الشبكة. كما يمكن للمستأجر رفع بلاغ لدى الهيئة العامة للعقار.

20. هل جميع عقود الإيجار يتم تجديدها تلقائياً؟

الإجابة: نعم، جميع العقود السكنية والتجارية التي تزيد مدتها عن 3 أشهر وتُبرم بعد إصدار القرار، تُعد مجددة تلقائيًا ما لم يقم أحد الطرفين بإشعار الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يومًا من نهاية العقد.

21. إذا كان المستأجر يرغب في إلغاء تجديد العقد ماهي الآلية؟

الإجابة: الأصل في العلاقة الإيجارية هو الوضوح والاستقرار، لذلك كفلت التنظيمات الجديدة للمستأجر حقه في عدم التجديد دون أي اشتراطات؛ على أن يتقدم بطلب عدم التجديد (قبل 60 يومًا من نهاية العقد).

22. ما هي آلية إلغاء العقود سواء كان بالتراضي أو من خلال حكم قضائي؟

الإجابة: لم تتغير آلية إلغاء العقود، وستكون بحسب الآلية المتبعة حاليًا في المنصة.

23. في حال تم انشاء عقد بعد إطلاق قرار تنظيم العلاقة وتم تحديد مدة العقد 10 سنوات وتم تفعيل أيقونة الإيجار المتزايد كل سنة حسب اتفاق الأطراف ما هو الإجراء؟

الإجابة: في مدينة الرياض، سيتم تثبيت سعر الوحدة بناءً على أول قيمة متفق عليها لمدة 5 سنوات من تاريخ تطبيق القرار، ولن يتم احتساب الإيجار المتزايد إلا بعد انتهاء هذه المدة.

24. هل إذا كان يتم دفع رسوم منصة إيجار من قبل مكتب الوساطة هل يتم تطبيق المديونية على الوسيط العقاري أم المؤجر؟

الإجابة: يتم تطبيق المديونية الخاصة برسوم المنصة على المؤجر.

25. ما المستندات الأساسية المطلوبة عند تقديم أي اعتراض، بغض النظر عن نوعه؟

الإجابة: المستند الأساسي المطلوب للاعتراض هو تقرير مقيّم عقاري معتمد. وفي حال كان الاعتراض بسبب الترميمات ، يُضاف لذلك رخصة ترميم بناء أو رخصة اضافة أو تعديل مكون بناء

26. هل يُقبل تقرير مكتب عقاري خاص، أم يشترط أن يكون من هيئة المقيمين المعتمدين؟

الإجابة: يُشترط أن يكون تقرير التقييم صادرًا من مقيّم معتمد من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.

27. في حال انتقلت ملكية العقار لشخص جديد (بيع أو هبة)، هل يستمر الحد الأعلى السابق أم يُعاد تقييمه؟

الإجابة: يستمر الحد الأعلى السابق المسجل للوحدة، ولا يتأثر بانتقال الملكية.

28. في مدينة جدة (أو أي مدينة خارج الرياض)، لماذا لا يتم تطبيق تثبيت الحد الأعلى مثل الرياض؟ ومتى ممكن يشمل باقي المناطق؟

الإجابة: جاء تطبيق الأحكام التنظيمية في مدينة الرياض كمرحلة أولى، بناءً على دراسة مؤشرات السوق العقاري فيها والحاجة لتطبيق إجراءات تهدف إلى تعزيز التوازن. أما بخصوص شمول مدن أخرى، فقد أتاحت الأحكام النظامية إمكانية التوسع في التطبيق مستقبلًا بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، وذلك بناءً على المحددات والمؤشرات التي يتم متابعتها بشكل مستمر.

29. اتفقت مع المستأجر على زيادة في الأجرة وصدرت الضوابط، هل نضع قيمة الأجرة المتفق عليها في العقد والعقار في مدينة الرياض؟

الإجابة: بعد أن تم إطلاق الضوابط التنظيمية الجديدة للسوق الإيجاري، يُمنع زيادة القيمة الإيجارية على جميع الحالات في مدينة الرياض، ويجب الالتزام بالحد الأعلى المسجل نظامًا.

30. المؤجر وضع أن العقار خارج مدينة الرياض للتهرب من الضوابط ماهي الإجراءات لذلك؟

الإجابة: توجد حوكمة على العناوين العقارية حسب وثائق الملكية. وفي حال حدوث ذلك، يتحمل المؤجر التبعات القانونية لإقراره بصحة بيانات العقار.

31. المؤجر يطالبني برسوم إضافية مثل رسوم موقف سيارة ورسوم نظافة ورسوم جميعة ملاك هل من حقه؟ ما هو الاجراء فيها؟

الإجابة: يتم إثبات أي رسوم إضافية متفق عليها (مثل موقف أو نظافة) ضمن العقد كقيمة ثابتة للخدمات. أما رسوم جمعية الملاك فلا يتم إثباتها ضمن العقد الإيجاري، بل يتم تحديدها من قبل مدير الجمعية في منصة "ملاك".